Wanneer een aankoop uitdraait op een nachtmerrie
Wie een woning koopt, vertrouwt grotendeels op de informatie die de verkopers verstrekken en op de officiële documenten. Toch tonen bepaalde rechtszaken aan dat cruciale feiten soms bewust worden verzwegen. Een vrouw uit het Loiret dacht in 2014 een gewone woning te kopen, inclusief een houten aanbouw met slaapkamer en badruimte. Alles leek te kloppen met wat in de verkoopakte stond beschreven, en niets wees op de problemen die haar te wachten stonden.
Enkele maanden later begon de werkelijkheid zich echter op een verontrustende manier te onthullen. Massale vochtinsijpeling, ernstige structurele risico’s en niet-aangegeven verbouwingen brachten de zaak uiteindelijk voor de rechter.
De vochtproblemen legden bijzonder ernstige gebreken bloot
De eerste schade dook slechts enkele maanden na de aankoop op
In het begin leken de problemen nog mee te vallen. Na hevige regenbuien, enkele maanden na het ondertekenen van de verkoopakte, begon water door het dak en langs bepaalde openingen naar binnen te dringen. Geleidelijk aan nam de situatie ernstiger vormen aan. Plafonds raakten aangetast, vocht drong door in de isolatie en bepaalde delen van de woning werden structureel verzwakt.
Die verslechterende toestand bracht de nieuwe eigenaresse ertoe een grondig deskundigenonderzoek aan te vragen om de exacte oorzaak van de schade te achterhalen.
Het deskundigenrapport wees op instortingsgevaar
Het gerechtelijk deskundigenrapport uit 2017 schetste een bijzonder zorgwekkend beeld. Meerdere ernstige bouwgebreken werden vastgesteld in de structuur van het pand. Een opvallende bevinding was het doorzagen van een spantbalk — een essentieel onderdeel van de dakconstructie dat de stabiliteit van het dak moet garanderen. Volgens de deskundige creëerde die ingreep een reëel instortingsgevaar.
Bovendien werd de algemene staat van de woning beoordeeld als ongezond en ongeschikt voor bewoning. Dit ging dus ver voorbij gewone esthetische gebreken of alledaagse herstellingen.
Niet-aangegeven werken maakten de situatie nog erger
Het technisch onderzoek bracht ook een ander belangrijk element aan het licht. Een deel van de uitgevoerde werken bleek te zijn uitgevoerd zonder voorafgaande vergunning of bouwvergunning. De houten aanbouw aan het pand riep zowel administratieve als technische vragen op. Omdat de gemeente theoretisch gezien de sloop van de onregelmatige constructies kon eisen, creëerde dit extra risico’s voor de koopster.
Deskundigen stelden daarnaast vast dat de werken onder bijzonder gebrekkige omstandigheden waren uitgevoerd, wat de veiligheidsrisico’s voor het gebouw nog verder vergrootte.
De rechtbank stelde frauduleuze handelingen van de verkopers vast
De verkoopakten onthulden meerdere grote tegenstrijdigheden
Tijdens de procedure kwamen bij de vergelijking van de notariële akten opvallende tegenstrijdigheden naar boven. Toen de verkopers het pand zelf in 2013 hadden aangekocht, werd het omschreven als een voormalige woning in gebruik als garage, met bijgebouw en zolder. Amper een jaar later werd datzelfde pand doorverkocht als een volwaardige woning met ingerichte aanbouw.
Die snelle evolutie trok uiteraard de aandacht van de rechters, zeker omdat de oorspronkelijke aankoopprijs van 25.000 euro bij de doorverkoop was opgelopen tot 87.000 euro.
De verkopers beweerden geen enkele verbouwing te hebben uitgevoerd
In de akte die met de koopster werd ondertekend, verklaarden de verkopers dat zij de voorbije tien jaar geen enkele verbouwing hadden uitgevoerd. De deskundigenonderzoeken toonden echter het tegenovergestelde aan: belangrijke transformaties waren wel degelijk door hen opgestart of besteld. Het hof van beroep beschouwde die onjuiste verklaring niet als een simpele onnauwkeurigheid.
De rechters oordeelden integendeel dat het ging om bewust misleidende informatie, bedoeld om de verkoop vlot te laten verlopen ondanks de bestaande onregelmatigheden.
De koopster ontving de volledige koopsom terug
In zijn arrest van 10 juli 2023 vernietigde het hof van beroep de verkoop wegens bedrog, met andere woorden wegens frauduleuze handelingen. De rechters waren van oordeel dat de koopster de woning wellicht nooit zou hebben aangekocht, of een aanzienlijk lagere prijs zou hebben geboden, als ze op de hoogte was geweest van de werkelijke staat van het pand.
De verkopers werden veroordeeld tot de terugbetaling van bijna 95.890 euro, voornamelijk overeenkomend met de verkoopprijs, en dienden bovendien ongeveer 23.000 euro extra te betalen als vergoeding voor de morele schade en het genotsderving dat de koopster had geleden. Het vastgoedkantoor werd daarentegen buiten vervolging gesteld, aangezien de rechtbank oordeelde dat er bij de transactie geen zichtbare elementen waren die het kantoor in staat hadden moeten stellen de verborgen gebreken op te sporen.
