Een schokkende zaak voor de correctionele rechtbank van Toulouse
Voor de correctionele rechtbank van Toulouse moeten een notariskoppel en een collega zich verantwoorden voor het kopen van de eigendommen van twee 83-jarige gepensioneerde vrouwen via een lijfrentekoop. De ene verkoopster overleed minder dan vijf jaar na de ondertekening, de andere al na 28 dagen. Het openbaar ministerie eist gevangenisstraffen met uitstel en een boete van 30.000 euro, omdat deze professionals zouden hebben geprofiteerd van een toestand van zwakheid.
Aan de rechtbank erkent de notaris fouten te hebben gemaakt, maar ontkent elke criminele bedoeling. “We hebben gefaald door onvoorzichtigheid. Maar onvoorzichtigheid is geen strafrechtelijke inbreuk”, verklaart ze, terwijl ze toegeeft dat een recent medisch attest en de tussenkomst van een onafhankelijke ambtenaar verstandiger waren geweest. De hele spanning in dit dossier zit precies op die dunne lijn tussen het normale risico van een lijfrente en het misbruiken van een zieke gepensioneerde.
Twee lijfrenteverkopen in Toulouse met 83-jarige verkoopsters
De eerste zaak betreft Christiane, geboren in 1936. Haar woning, geschat op 250.000 euro, werd in 2018 verkocht voor 56.000 euro plus een maandelijkse rente van 700 euro, waarbij de renovatiekosten voor rekening van de verkoopster bleven. Ze overleed minder dan vijf jaar later en liet de kopers een gerenoveerde woning achter voor een totaalkost van ongeveer 87.000 euro. Haar zus sprak al in 2015 over de ziekte van Alzheimer, maar zonder medisch bewijs, terwijl de koopbelofte door de koper zelf was opgesteld — een 41-jarige notaris.
Een jaar later verkocht ook Ange, eveneens 83 jaar, haar eigendom via lijfrente. Zij leed sinds 2017 aan een nierprobleem en vertoonde volgens een rapport uit 2019, aangehaald door advocaat Jean Iglésis, een “lichte aantasting van de geestelijke vermogens”. Bedlegerig ondertekende ze in november 2019 een constructie gericht op een totaalbedrag van 140.000 euro. Ze stierf 28 dagen later, waardoor de woning de kopers uiteindelijk slechts 30.000 euro kostte. De rechter spreekt van een “puur speculatieve operatie”, waarop de beklaagden antwoorden: “Dat is een regel die niet bestaat.” Het bisdom van Toulouse, dat als begunstigde was aangeduid, diende een klacht in, wat leidde tot drie onderzoeken, waaronder één door de afdeling georganiseerde en gespecialiseerde criminaliteit.
Wat het openbaar ministerie de notarissen verwijt
Volgens de vertegenwoordiger van het openbaar ministerie is de toestand van zwakheid van beide verkoopsters aangetoond: door hun leeftijd, de genoemde cognitieve stoornissen en het ontbreken van onafhankelijk advies. Ze wijst ook op een onrechtmatig belangenconflict: de openbare ambtenaren, die geacht worden de eerlijkheid van de akte te garanderen, hadden zichzelf als kopers opgesteld. “U heeft haar laten tekenen terwijl ze bedlegerig was, ze had al sinds 2017 een nierprobleem, een versterkte curatele werd overwogen. Haar toestand is alleen maar verslechterd”, benadrukt Iglésis over Ange.
Het openbaar ministerie eist twaalf maanden gevangenisstraf met uitstel voor de hoofdkoper, zes maanden met uitstel voor zijn echtgenote en de derde notaris, en een boete van 30.000 euro voor het koppel. Een intern tuchtonderzoek resulteerde al in een waarschuwing, en een civiele uitspraak heeft de kopers reeds veroordeeld. De verdediging benadrukt dat hun cliënten vooraf het advies van de beroepsorde hadden ingewonnen en dat “bij zulke transacties nu eenmaal altijd een risico-element aanwezig is”. De strafrechtelijke uitspraak wordt verwacht op 1 juli.
Lijfrente, ziekte en risico: de juridische grens
Een lijfrentekoop is wettelijk gebaseerd op een reëel onzeker element rond de levensduur. Artikel 1975 van het Burgerlijk Wetboek voorziet in de nietigheid van het contract wanneer de verkoper overlijdt aan een lopende ziekte binnen twintig dagen na de ondertekening. Christiane leefde nog meerdere jaren, Ange overleed na 28 dagen — en bleef daarmee net boven die wettelijke drempel. In januari 2023 bevestigde het Franse Hof van Cassatie dat het kopen van een lijfrente van een zwaar zieke persoon niet automatisch onwettig is, zolang er nog enige onzekerheid bestaat en de koper geen zekerheid had over een nakend overlijden.
Toch blijft de vraag naar het belangenconflict wanneer een openbaar ambtenaar zelf koper wordt. Dit proces rond notarissen, lijfrente en een zieke gepensioneerde in Toulouse leert families een aantal belangrijke lessen:
- eis een notaris of advocaat die volledig onafhankelijk staat van de koper;
- vraag bij twijfelachtige gezondheid altijd een recent medisch attest op;
- weiger dat een koper zelf de onderhandse akte of het officiële document opstelt.
